房地产项目收购中的国有土地使用权的收购

正文内容:国有土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。本节国有土地使用权的收购，特指收购方从土地使用者购买国有土地使用权并支付转让款的行为。国有土地使用权转让，应满足下列前提条件：1. 土地出让合同约定的地价款及契税已全部付清，并取得国有土地使用证；2. 已按出让合同规定的期限和条件开发和利用土地，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件；规划项目尚未竣工的，到国土资源局办理土地使用权转让登记；地上为现状房屋或规划项目已竣工的，按程序领取《房屋所有权证》后，到房产交易部门办理房地产交易手续；3. 未有法律、法规规定禁止转让或者其他形式限制权利的情形；4. 转让受让方承接出让合同约定的权利义务，如改变规划用途和用地条件须经土地管理部门和规划管理部门批准。收购方在国有土地使用权转让过程中，应按如下流程进行操作：（一）签订框架协议或意向书收购方应首先与转让方就国有土地使用权的转让，形成框架协议或意向书，对双方签订正式协议之前的工作安排和权利义务进行约定，框架协议或意向书应列明排他性条款和保密条款，对能够协商一致的条款和条件应尽可能写入框架协议和意向书。（二）尽职调查双方签订框架协议或意向书后，收购方应聘请律师事务所或自行对收购方开展尽职调查。尽职调查应按照以下流程进行：首先，收购方应审核转让方最近一期经年检的企业法人营业执照，明确其法人主体资格。同时，收购方应要求转让方提供《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》以及成交通知书（或中标通知书）等其他土地使用权出让文件，明确土地的性质和出让年限，根据我国法律规定，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。其次，收购方应审查转让方是否已经足额缴纳了土地出让金和各种税费，要求转让方提供相关部门出具的收款凭证。对于闲置的土地应注意其已经闲置的时间。因为《中华人民共和国房地产管理法》第25条明确规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。有的地方政府还将土地闲置收回的时限由两年缩短为一年。出让金、税费缴纳和闲置期涉及到转让方所拥有的土地使用权是否存在权利瑕疵，是否存在被收回的风险，是否可能遭受行政处罚，同时也关系到收购方能否安全地取得土地使用权。对于已经开始预售的商品房项目，应审查转让方的《商品房预售许可证》，以及转让方与购房者签订的全部《商品房预售合同》。再次，收购方应到土地所在地的国土资源局，核实土地使用权是否在转让方名下及土地使用权是否抵押，审查土地的位置、地号、国有土地使用证号、面积、用途、批准建设期限等情况。收购方到国土资源局核查材料，往往需要转让方工作人员的陪同。收购方应制作调查笔录，由收购方经办人和转让方陪同人员签字。最后，收购方应到土地现场进行踏勘，与土地使用权证相比较核实其方位、四至，并了解周边环境和周边单位，明确是否有通行权的潜在纠纷，是否有违章建筑，是否堆放货物、垃圾，是否住有人员。土地上有建筑物或附着物的，应明确该建筑物或附着物，是否为合法建筑、是否取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，对于在建项目是否取得了建筑工程施工许可证，对于建成的房屋是否取得了房屋所有权证，是否存在房屋或场地的对外租赁情况。现场勘查应制作调查笔录，并由参加人员签字。现场踏勘是收购方确定土地交接标准的前提。尽职调查后，收购方或其律师应出具尽职调查报告，尽职调查报告是收购方做出投资决策的主要依据。（三）签订国有土地使用权转让协议《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第21条规定：“土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。”这是法律的强制性规定，是合同意思自治的例外。因此，收购方在与转让方签订《国有土地使用权转让协议》之前，应仔细审查转让方与国土资源部门签订的《国有土地使用权出让合同》，包括地块位置、面积、用途、容积率、土地开发程度、出让年限、动工及竣工时间、支付出让金的时间、违约责任等。另外，在签订《国有土地使用权转让协议》之前，收购方与转让方应各自形成国有土地使用权交易的公司内部决议，如股东会决议或董事会决议。《国有土地使用权转让协议》的关键条款包括：1．转让地块的情况：包括位置、地号、国有土地使用证号、面积、用途、批准建设期限等；国有土地使用证和其他项目批准文件，应作为协议附件。2．附着物：是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品的所有权应与土地使用权一并转让。双方应制作附着物的清单作为协议附件，附着物清单应作为交接内容之一。3．转让对价：转让对价为取得土地使用权及地上附着物的价格，应明确是否包括市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、 青苗补偿费、空中或地下的管线（水、电、通讯等）迁移费和土地管理费及其他费用。如果涉及债务处理，转让对价包括债务重组款和转让款。4．抵押担保：收购方一般在土地使用权过户登记之前支付一定比例的转让款，为了保证转让方履行转让土地使用权的义务，收购方可以要求转让方将其拥有的其他土地或房产或其他不动产抵押给收购方并办理抵押登记手续。5．付款方式：收购方一般是分期支付转让款，如合同签订后支付定金、办理抵押登记手续后支付一定比例的转让款，递交过户文件后支付一定比例的转让款，收购方取得土地使用权证后支付剩余转让款。为了保证收购方的资金安全，收购方也可以要求以自己的名义与转让方开立共管账户，将转让款按照前述安排分批解付给转让方。6．土地及附着物交接：双方应在合同中明确交接的时间、交接标准。交接清单，应作为协议的附件列明交接的具体内容。7．陈述与保证：转让方应保证其对拟转让的国有土地使用权享有完全的、排他的合法权益，并已经全额缴纳土地出让金及相关税费；土地使用权及附着物未设置任何抵押及其他权利限制；土地和地上建筑没有对外出租，若任何第三方主张租赁权造成收购方损失的，则由转让方承担全部责任。8. 股东担保：如果转让方是一家项目公司，收购方所购买的国有土地使用权及附着物往往是其主要资产，转让完成后，转让方一旦出现违约情况，转让方没有其他资产可供追索和执行。为了保证收购方的合法权益，应要求转让方的控股股东或实际控制人作为协议的担保方为转让方履行合同义务提供担保。9．违约责任：违约责任旨在约束双方的主要义务，即收购方的付款义务，转让方的过户义务和交接义务。（四）债务处理如果转让方尚未足额缴纳土地出让金，收购方在设计交易安排时应先支付给转让方一部分债务重组款，用于支付剩余土地出让金。在足额缴纳土地出让金后，由转让方办理土地使用权过户登记手续。在收购方取得国有土地使用证并完成交接后，收购方向转让方支付转让款。如果房地产项目有银行贷款并将土地使用权和在建工程抵押给银行，收购方与转让方应与银行协商解除土地使用权和在建工程的抵押。必要时，可以将收购方的转让款用于提前清偿对银行的债务，收购方在设计交易安排时应先支付给转让方一部分债务重组款，用于向银行清偿贷款及利息。银行债务清偿后，应解除土地使用权和在建工程的抵押，并办理土地使用权过户登记手续，在收购方取得国有土地使用证并完成交接后，收购方向转让方支付转让款。这种交易安排下，债务重组款和转让款共同构成收购方受让国有土地使用权的对价。收购方在支付债务重组款之前，应要求转让方提供充分的股东担保和/或抵押担保。（五）税费缴纳国有土地使用权转让，需缴纳的税费在本节第三部分详述。（六）国有土地使用权过户登记转让方应按照合同约定办理土地使用权过户手续。收购方与转让方签订《国有土地使用权转让协议》后，转让方应向颁发国有土地使用证的国土资源局递交下列材料：1、转让方和转让受让方共同提交的办理申请；2、北京市国有土地使用权转让登记表4份（原件，填写清楚、加盖公章）；3、转让方和转让受让方依法签订的转让协议（复印件）；4、《国有土地使用证》（复印件、申请时出示）；5、土地出让合同及其变更协议、地价款（含出让契税、资金占用费、滞纳金）缴款收据；6、投资情况说明及证明材料。应包括项目计划投资总额、实际投资总额、包括哪些细项、每项的投资额及证明材料。项目目前的形象进度（地上现状、工程现状等）；7、转让出让合同中的部分土地或部分建筑物的，提供转让宗地钉桩成果通知单及附图、部位图；8、土地评估报告1份；9、转让方对转让宗地内的房地产是否办理房地产预售登记、是否抵押、是否被查封或有其他被限制转让的说明。已经预售登记或设定抵押的，须有购买人、抵押权人同意转让的书面证明（原件）；10、转让双方的营业执照（复印件）。（七）土地交接在收购方取得新的土地使用权证后，双方应按照协议的交接标准完成土地的交接。常见的交接标准有：1. “三通一平”，即通水、通电、通路和场地平整；2. “五通一平”，即通水、通电、通路、通气、通讯、土地平整；3. “七通一平”，即土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。如果土地上建有建筑物或附着物，双方应办理建筑物和附着物的交接，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，对于房屋和其他不动产应当按照规定办理过户登记。收购方与转让方完成土地的交接并向转让方支付剩余转让款后，双方就履行完了《国有土地使用权转让协议》，实现了土地使用权的转让。对于划拨土地使用权的转让，转让方应在转让前经有批准权的人民政府批准。认定《国有土地使用权转让协议》的效力应遵循最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效；土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理；土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。国有土地使用权转让中需要注意的是，上述房地产项目的资产收购涉及项目主体的变更，需要到相关部门做变更登记，由此耽误的时间可能影响项目进程并对企业现金流构成压力。另外，房地产项目的转让往往处于刚刚开发的阶段，转让方的目的往往是为了尽快获取现金，避免后期开发风险。