致琨研究院于2015年4月2日开讲！【2015年第一期】

致琨律师第一期“致琨研究院”正式开讲今日主题：主题一：“关于出让取得的工业用地变更为商业用途时如何办理相关手续”主题二：“国家能否收回已经被法院裁定拍卖的土地权”【关于主题一】：土地用途有五类：居住用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地，商业旅游、娱乐用地，综合或其他用地。对于上述用地中的工业用地，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（ 中华人民共和国国土资源部部令第 39 号）第四条：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。 ”由此可见，对于初次出让的工业用地必须采用招拍挂的方式进行。当已经取得的工业用地改变用途时，根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》中规定应当招拍挂的情形包括：“4．3 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围 （1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》 或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》 约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。”【工业用地转变为商业用地如何办理相关手续】 《城市房地产管理法》第18条规定：“土地使用这需要该表土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、现人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令 第２１号）第16条规定：“ 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”【关于主题二】：【土地使用权被土地行政主管部门收回的情形】：（1）《中华人民共和国土地管理法》第五十八条土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的； （2）《中华人民共和国土地管理法》第三十七条 禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。 在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。 承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。在特殊情况下，根据社会公共利益需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。(3)为公共利益需要使用土地的、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，出现以上收回国有土地使用权情况的，对土地使用权人应当给予适当补偿。【法院拍卖国有土地使用权的情况】：《物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（二）建设用地使用权；《民事诉讼法》第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。【行政权与司法权相冲突时如何处理】《国土资源部对回收被司法机关查封国有土地使用权的批复》（国土资函403号）规定：“司法机关因债权债务纠纷而查封国有土地使用权，应当依法进行，被查封的土地也必须是诉讼当事人拥有合法使用权的土地。对于司法机关依法进行的查封，在查封期限内，人民政府不能收回国有土地使用权；查封期限结束后，则可以依法收回国有土地使用权。”由此，行政权与司法权冲突时，行政权应当服从司法权。